Eine Immobilie zu verkaufen und ein Wohnrecht zu behalten, ist nicht neu. Inzwischen nutzen immer mehr Eigentümer die Immobilienverrentung. Doch wie beeinflusst das Wohnrecht den Immobilienwert, wie lassen sich geeignete Käufer finden und wie wird der Vertrag rechtlich eindeutig gestaltet?
Wie Sachverständige den Wert einer Immobilie mit Wohnrecht ermitteln
Ein eingetragenes Wohnrecht wirkt sich direkt auf den Marktwert einer Immobilie aus. Der Grund liegt darin, dass der Käufer das Objekt nicht sofort frei nutzen kann. Ein Gutachter berücksichtigt deshalb bei der Bewertung, wie lange das Wohnrecht voraussichtlich bestehen wird und welchen wirtschaftlichen Vorteil die berechtigte Person daraus hat.
Dabei wird häufig mit statistischen Lebenserwartungen gearbeitet, wenn das Wohnrecht an eine bestimmte Person gebunden ist. Je jünger die berechtigte Person ist, desto höher fällt in der Regel der Wert des Wohnrechts aus und desto stärker reduziert sich der Verkaufspreis der Immobilie.
Für Eigentümer ist es wichtig, den Wert nicht zu schätzen, sondern professionell berechnen zu lassen. Nur so lässt sich ein realistischer Angebotspreis festlegen, der am Markt akzeptiert wird und gleichzeitig die Besonderheiten des Objekts berücksichtigt.
Für wen Immobilien mit Wohnrecht überhaupt interessant sind
Kapitalanleger betrachten Immobilien mit Wohnrecht oft als langfristige Investition. Da der Kaufpreis aufgrund des bestehenden Rechts meist niedriger ist, kann sich der Erwerb trotz eingeschränkter Nutzung lohnen. Auch innerhalb von Familien kann ein Verkauf mit Wohnrecht sinnvoll sein, etwa wenn Eigentumsverhältnisse neu geregelt werden sollen. In solchen Fällen steht weniger die kurzfristige Rendite im Vordergrund, sondern eine langfristige Planung.
Vertragliche Regelungen sorgfältig formulieren
Das bestehende Recht bleibt in der Regel auch nach dem Eigentümerwechsel bestehen, sofern nichts anderes vereinbart wird. Deshalb müssen alle Beteiligten genau wissen, welche Rechte und Pflichten übernommen werden. Im Vertrag sollte eindeutig geregelt sein, wer für Instandhaltung, Nebenkosten und mögliche Modernisierungen verantwortlich ist.
Ebenso wichtig ist die klare Beschreibung des Wohnrechts, damit später keine unterschiedlichen Auslegungen entstehen. Käufer müssen nachvollziehen können, welche Nutzung möglich ist und welche Einschränkungen bestehen. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung schützt beide Seiten vor späteren Streitigkeiten. Gerade bei komplexen Grundbuchsituationen ist es sinnvoll, neben dem Notar auch einen erfahrenen Immobilienexperten einzubeziehen, der den Ablauf begleitet und auf mögliche Risiken hinweist.
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Hinweise:
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s Sora
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